Firmare una proposta d'acquisto impegna più di quanto molti pensano

Nella compravendita di una casa il momento più sottovalutato non è il rogito, dove c’è un notaio che spiega ogni riga, ma la firma della proposta d’acquisto in agenzia. È un modulo prestampato, spesso di due pagine, accompagnato da un assegno. Molti lo considerano una prenotazione. In realtà, come ricorda la guida del Consiglio Nazionale del Notariato, è «la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo», e nel momento in cui il venditore la accetta si è di fatto già concluso un contratto preliminare, con tutte le clausole scritte in quel modulo.

Il cuore della questione è la somma versata insieme alla proposta. Quasi sempre viene qualificata come caparra confirmatoria, un istituto disciplinato dall’articolo 1385 del codice civile che ha conseguenze molto precise per entrambe le parti. Capire cosa si firma, e cosa succede se si cambia idea, evita sorprese che possono costare diverse migliaia di euro.

Una firma sola, ma vincola subito

La proposta d’acquisto impegna solo chi la firma. Fino a quando il venditore non l’accetta, l’acquirente può revocarla, a meno che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un certo periodo: in quel caso, per tutta la durata indicata, la revoca è inefficace. Nel frattempo la somma consegnata resta bloccata, mentre il venditore è libero di valutare altre offerte. Il Notariato consiglia per questo di fissare una durata la più breve possibile e di prevedere una caparra minima.

Con l’accettazione scritta del venditore la proposta diventa un preliminare. Se le parti vogliono poi firmare un compromesso più dettagliato, per esempio per allineare la data del rogito ai tempi della banca o per inserire garanzie sugli impianti, serve l’accordo di entrambe. In mancanza, osserva la guida, o ci si ritira dall’affare, perdendo la caparra o dovendo restituirne il doppio, o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la proposta. Per questo il Notariato sconsiglia di firmare proposte il cui contenuto non coincida con quello di un vero preliminare, soprattutto sulle modalità di pagamento, sulla descrizione dell’immobile e sulle garanzie.

Che cosa fa la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria svolge due funzioni. Se la vendita va a buon fine, viene semplicemente scalata dal prezzo al rogito. Se una delle parti non adempie, l’altra può scegliere: chiedere al giudice l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione con il risarcimento del danno, oppure recedere e avvalersi della caparra. In quest’ultimo caso, chi l’ha versata e non adempie la perde; chi l’ha ricevuta e non adempie deve restituirne il doppio. Chi sceglie la via della caparra, secondo l’orientamento della giurisprudenza richiamato dal Notariato, non può poi chiedere anche il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi non si cumulano.

Si tratta quindi di una somma che garantisce la serietà dell’impegno e che fissa in anticipo il costo di un ripensamento, in entrambe le direzioni. Se il preliminare è trascritto nei registri immobiliari, l’acquirente ha in più un privilegio sull’immobile che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione degli acconti.

Nel dettaglio

Esempio illustrativo. Una coppia firma una proposta per un appartamento a 220.000 euro versando 11.000 euro di caparra confirmatoria; il venditore accetta. Se la coppia rinuncia perché ha trovato un’altra casa, perde gli 11.000 euro. Se è il venditore a tirarsi indietro perché ha ricevuto un’offerta migliore, deve restituire 22.000 euro. Se invece si arriva al rogito, gli 11.000 euro vengono detratti dal prezzo e la coppia paga il saldo di 209.000 euro. Importi indicativi, non una stima personale.

Caparra penitenziale e acconto non sono la stessa cosa

Il codice civile conosce anche la caparra penitenziale (articolo 1386), che ha una logica diversa: è il prezzo del recesso. Le parti si riservano espressamente la facoltà di sciogliersi dal contratto, e chi lo fa perde la caparra o ne restituisce il doppio, senza che l’altra parte possa pretendere altro. A differenza della confirmatoria, non presuppone un inadempimento ma un diritto di ripensamento pattuito in anticipo. Senza una clausola esplicita in questo senso, la somma versata con il preliminare non si presume penitenziale.

L’acconto, infine, è una semplice anticipazione del prezzo. Non ha funzione di garanzia: se la vendita non si conclude, va restituito, e la parte che ha subìto l’inadempimento dovrà dimostrare il danno per ottenere un risarcimento. Il Notariato sottolinea che è «di fondamentale importanza» specificare nel preliminare se le somme versate prima del rogito debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Il nome scritto sul modulo conta, ma conta anche la volontà effettiva delle parti ricostruita dal testo nel suo insieme.

Niente contanti, e tutto va registrato

I pagamenti di caparra e acconti non possono avvenire in contanti, ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari; è opportuno indicarne gli estremi già nel preliminare, perché al rogito le parti devono dichiarare le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore. Il preliminare va poi registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o da quando l’acquirente ha notizia dell’accettazione. Se l’atto è notarile, provvede il notaio; altrimenti si può usare il modello RAP nell’area riservata del sito dell’Agenzia. I mediatori immobiliari sono tenuti a richiedere la registrazione dei preliminari conclusi grazie alla loro attività, compresa l’accettazione della proposta quando da sola determina un preliminare.

Le imposte sono un’imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo di 16 euro ogni quattro facciate e un’imposta proporzionale sulle somme versate. Per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 questa è dello 0,5% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti non soggetti a IVA; fino al 31 dicembre 2024 gli acconti scontavano il 3%. Quanto pagato sul preliminare viene scomputato dall’imposta di registro dovuta al rogito, per esempio da quella del 2% con le agevolazioni prima casa. Nell’esempio sopra, la registrazione costa 200 euro fissi più 55 euro sulla caparra, somma che si recupera al momento della vendita.

Il ruolo dell’agenzia

L’agente immobiliare è un mediatore: mette in contatto le parti e matura la provvigione quando l’affare si conclude, cioè in genere con l’accettazione della proposta, non con il rogito. È utile tenerlo presente, perché un ripensamento dopo l’accettazione può comportare, oltre alla perdita della caparra, la richiesta della provvigione. L’assegno della caparra è di solito intestato al venditore e custodito dall’agenzia fino all’accettazione; se la proposta non viene accettata nel termine, va restituito. Chi deve ancora ottenere un mutuo farebbe bene a subordinare la proposta alla concessione del finanziamento, con una clausola scritta, e a verificare per tempo i requisiti per detrarre gli interessi.

Cosa conviene verificare

Prima di firmare una proposta d’acquisto vale la pena controllare: la durata dell’irrevocabilità, che dovrebbe essere breve; come è qualificata la somma versata, se caparra confirmatoria, penitenziale o acconto; l’importo, che il Notariato suggerisce di contenere; la presenza di una condizione legata al mutuo; la descrizione dell’immobile, le garanzie sugli impianti e la data prevista per il rogito. E conviene farsi assistere da un professionista già a questo stadio, come raccomanda la guida notarile, perché quando il venditore firma l’accettazione non si è più in fase di trattativa.